지성의 돈 되는 부동산 1인 법인

 

1. 책의 개요

 

• 책 제목: 지성의 돈 되는 부동산 1인 법인
• 저자 및 출판사: 지성 / 잇콘
• 저자소개: 부동산 투자 멘토 겸 실전투자가. 법인을 활용한 부동산 투자 전략의 개척자. 20대 젊은 나이에 경매 투자로 부동산에 입문하여 다양한 분야로 투자 범위를 확대해왔다. 한때는 1년에 수십여 채를 사고 팔 정도로 부동산 투자에 빠져 살았지만, 세금과 명의 문제의 높은 벽을 경험한 후 오래 갈 수 있는 투자 전략을 고민하다가 일찌감치 법인 설립에 눈을 떴다. 현재 그가 운영 중인 법인이 관리·운용하는 투자용 부동산은 수십 채에 달한다.지난 20년간 몸으로 부딪혀 얻은 투자 노하우를 나누고자 네이버카페 ‘전업을 꿈꾸는 사람들(전꿈사)’을 만들었다. 본인의 강의는 물론 다양한 실전 투자 고수를 초빙하여 초보 투자자들과의 만남 기회를 만들어가고 있다.
• 평점(10점 만점): 8점 / 10점

 

2. 목차

여는 말_ 투자를 시작하는 전혀 새로운 방법
감수의 말_ “이봐, 해 보기나 했어?” (이승현 세무사)

Part 01. 왜 법인이 부동산 투자에 유리할까

초보일수록 법인으로 시작하라
법인 설립에 대한 오해와 진실 | 힘들게 탈세하지 말고, 합법적으로 절세하자

중과의 시대, 법인이 필요한 이유
절세의 차원이 다르다 | 중과 규제에서 자유롭다 | 비교과세의 영향을 받지 않는다 | [J's TIP] 단기매매 할 때도 법인이 좋은 이유 | [J's TIP] 법인과 임대사업자는 다르다

각종 비용이 절약된다
활동비를 세금에서 공제받을 수 있다 | 법인 운영비용으로 인정되는 항목들 | 건강보험료가 줄어든다 |모든 비용 처리는 투명하게

법인을 활용한 합법적 명의 분산
명의를 나눌수록 세금은 줄어든다 | 공동투자보다 법인 설립이 낫다 | 법인이라는 착한 친구와 명의를 나눠 보자 | 명의 고민은 곧 투자 방향에 대한 고민 | [J's TIP] 부부가 함께 투자해야 하는 이유

대출규제에서 상대적으로 자유롭다
법인대출은 개인대출과 어떻게 다른가 | 개인의 소득증빙은 미리 만들어 두자 | [J's TIP] 현금만 쓴다고 신용등급이 높아질까

리스크를 분산할 수 있다
투자자라면 항상 리스크를 생각하자 | 납세시기 분산으로 지급 리스크 줄이기 | 공부가 깊어질수록 돈 버는 방법이 보인다

개인의 세금 VS 법인의 세금
개인의 취득세 vs 법인의 취득세 | 개인의 보유세 vs 법인의 보유세 | 개인의 임대소득세 vs 법인의 법인세 |개인의 양도소득세 vs 법인의 법인세·추가과세 | 법인의 부가가치세 | [J's TIP] 법인은 장기보유특별공제가 없다

Focus_ 임대주택 등록에 대한 개인적 생각


Part 02. 부동산 법인 설립하는 방법

기본사항 결정하기
법인 이름은 겹치지 않게 | 주소지는 과밀억제권역을 피해서 | 사업목적은 가능하면 다양하게 | [J's TIP] 살고 있는 집에 설립할 수도 있다

지분 관련 내용 결정하기
자본금은 많을 필요가 없다 | 주식비율 정할 땐 과점주주를 고려하자 | 법인 발기인 및 대표이사는 누구로 할까 | 감사로는 누구를 임명할까 | 세무사만 잘 만나도 절반은 성공이다 | [J's TIP] 공무원도 법인을 설립할 수 있을까 | [J's TIP] 법인 설립 기간은 최소 10일의 여유를 둘 것

도전! 법무사 없이 셀프 설립하기
법인 정관 작성하기 | 등기소에서 법인 등기하기 | 세무서에서 한 번 더 사업자등록 하기 | [J's TIP] 법인 인감도장을 먼저 만들자 | [J's TIP] 변경사항 신고는 늦추지 말자

기존 부동산을 법인으로 넘기려면
현금이 충분하다면 ‘세감면 포괄양수도’를 활용하자 | 현금이 적다면 ‘세감면 현물출자’를 활용하자 | [J's TIP] 현물출자는 법원의 인가가 필요하다

기존의 다른 법인을 인수할 수도 있다
문제는 기존 법인의 채무 | 마이너스 법인을 인수한다면 | 다른 업종과 시너지를 낼 수도 있다

Focus_ 법인과 증여 문제


Part 03. 법인의 투자법은 어떻게 다를까

법인으로 부동산 매입하기
명의변경 특약을 활용하자 | 간주매매사업자의 위험을 피하는 방법

법인으로 대출 받기
제1금융권만 생각하지는 말자 | 신규법인이 오히려 유리할 수 있다 | 인당 대출 한도를 비교해 보자 | [J's TIP] 가장 좋은 대출은 특판 상품

법인으로 부동산 임대하기
법인에게 더욱 중요한 중개사의 역할 | 법인도 임대주택 등록 혜택을 받을 수 있다 | [J's TIP] 세입자가 된다면 특약을 추가하자

법인으로 부동산 매도하기
복잡한 부가가치세 구조를 이해하자 | 부가가치세 부담을 피하고 싶다면

법인에게는 손해 보는 것도 전략이다
올해의 손해를 내년으로 미루는 이월결손금 공제 | 관점을 바꾸면 물건의 가치가 달라진다

법인의 돈을 꼭 가져와야만 할까
활동비를 법인카드로 충당하기 | 소액주주가 더 많이 배당받는 차등배당 | 법인이 대표에게 빌려주는 가지급금 | 대표가 법인에게 빌려주는 가수금

Focus_ 투자자는 생각을 열어두어야 한다


Part 04. 운영 및 관리의 실전노하우

인건비는 어떻게 처리할까
임직원 월급은 얼마가 적당할까 | 4대 보험료는 어떻게 처리할까 | 가족도 직원으로 채용할 수 있을까 | [J's TIP] 4대 보험료 모의계산 사이트 | [J's TIP] 건강보험 직장가입자의 피부양자 등록

법인카드는 만능이 아니다
적격증빙의 중요성 | 법인카드 활용 범위는 어디까지일까

그 밖의 비용 처리하기
사업장 임대료 처리하는 방법 | 업무용 차량 유지 비용 처리하는 방법 | 인테리어 비용 처리하는 방법 | 애매할 땐 일단 가지급금으로

세금계산서 발행하기
인테리어 및 공사 비용 | 컨설팅 비용

법인을 청산하는 경우
폐업을 해도 법인이 사라지지는 않는다 | 법인을 완전히 없애기로 결정하는 해산 | 해산을 구체적으로 진행하는 청산 | 법인의 파산

세무조사에 대비하는 자세
평소에 준비해 놓으면 걱정할 필요 없다 | 더욱 철저해지고 있는 과세 시스템 | 당신의 ‘세금지수’는 어느 정도인가

Focus_ 당장 책상 앞에서 더나라

닫는 말_ 지식은 나눌수록 불어난다
부록. 법인 설립과 운영에 필요한 서류양식 모음
 

3. 책 속으로

• 법인과 임대 사업자는 다르다.
• 법인도 지자체와 세무서에 임대주택을 등록해야만 주택임대사업자로서 세제 혜택을 받을 수 있다.
• 투자와 관련된 비용은 법인 카드로 처리하고, 개인적인 비용은 법인에서 받은 월급을 쓰면 된다. (임장시 기름 값, 통행료, 입찰 받으러 갔다가 법원에서 사먹는 점심 값, 중개소 사장님 음료수 값...)
• 법인 운영 비용으로 인정되는 항목(구체적인 회계 항목은 세무대리인과 협의)
  • 인건비: 급여, 4대보험료, 복지 비용 
  • 사업장 임대료: 법인 사무실 차임 및 보증금. 대표이사 개인 소유의 주택을 법인에게 임대하는 것도 가능
  • 인테리어 비용
  • 차량 유지비: 업무용 차량 유류대, 보험료, 수리비, 주차요금, 통행료 등. 법인 소유 차량 연 800만원 감가상각비 인정 가능. 운행일지 작성하면 공제 범위 커짐. 직원 소유 차량은 활동비 등의 항목으로 처리
  • 통신비: 법인 명의 휴대폰, 전화요금, 인터넷, 팩스. 직원 명의 휴대폰은 활동비
  • 활동비: 임직원의 업무 수행시 지출되는 실비. 교통비, 회의비, 통신비, 식비, 유류비, 출장비 등
  • 피품 구입비
  • 기타: 접대비 등

☞ 법인으로 투자하는 것과 개인으로 투자하는 것의 장단을 비교해보기
 

• 명의를 나눌 수록 세금은 줄어든다.
• 법인의 대출에서 재무제표보다 중요한 것은 담보 물건이다. 담보만 확실하다면 대출을 받는 데에 큰 문제가 없다.
• 법인은 투자 초기 부터 만드는 것이 유리할 수 있다.
• 법인은 거래 금액의 10%를 부가가치세로 낸다.(전용면적 85㎡ 이하는 부가가치세가 면제.)
• 법인의 주소지는 과밀억제 권역을 피해서. 법인의 주소지가 과밀억제 권역 내에 있고, 이 법인이 과밀억제 권역 내의 물건을 매수할 경우 취득세 중과.(중과율 약 3배)
• 법인의 사업 목적은 다양하게 기입
  • 매매, 임대, 상가분양, 건축, 컨설팅, 인테리어 등 부동산 관련된 것 전부(인터넷 검색 활용)
  • 나중에 지출이 발생할 경우 사업목적과 관련된 업무 활동에 의한 것이라면 비용으로 처리 가능
• 부부가 함께 투자한다는 측면에서 봤을 때 법인 설립은 괜찮은 방법이다.
• 처음 계약할 때 부터 매매계약서 특약에 '잔금 납부 시 특정인의 명의로 변경할 수 있다'라는 문구를 한 줄 넣는 것이 좋다.
• 법인으로 투자해야 하는 이유는 첫번째가 절세, 두번째가 명의 활용 입니다.
• 법인 소유의 부동산을 매도할 때는 부가가치세가 얼마나 나올 지 미리 계산해 보고, 그것을 감안해서 수익률이 낮아질 수 있음을 계산해야 한다.
• 무리한 투자가 아니라 다르게 생각하는 방법을 습관화하라. 투자에 제한을 두지 마라.

☞ 법인 투자의 이점은 절세. 
 

• 자본적 지출: 난방시설 교체, 창틀(섀시) 교체, 발코니 확장, 홈오토 설치, 시스템 에어컨 설치, 자바라 및 방범창 설치 등 - 법인 추가 과세
• 수익적 지출: 난방시설 수리, 도배, 장판 교체, 싱크대 교체, 페인트, 조명 교체, 화장실 수리, 마루 공사 등 자본적 지출 외의 항목 전체 - 법인세

☞ 양도소득세 공제를 위해선 세금계산서 항목에 구체적으로 자본적 지출에 대한 내용이 들어가도록 명시
 

• 공부를 다 한 후 투자를 시작하는게 아니라, 지금부터 조금씩 투자하면서 공부도 함께 해 나가셔야 합니다.

☞ 행동으로 옮길 것!
 

4. 책을 읽고 나서

법인 투자의 이점을 알게 해 준 책.
투자도 하기 전 부터 법인 설립에 대해 공부를 하려고 했으니, 일의 선후가 바뀐 셈.
어느 정도 투자를 한 이후에 법인 설립에 대해 고려를 해봐도 늦지 않을 듯 하다.
법인으로 투자를 하려는 사람에겐 꼭 필요한 책이다. 나중에 다시 봐야겠다.
 

5. 1 Message 1 Action

법인과 임대사업자는 다르며, 법인 투자의 이유는 절세!

법인 투자에 대해서 기억하고 있기!

지성의 돈되는 부동산 1인법인

강력한 정부 규제 속에서 도저히 답이 없을 것 같은 대출 문제, 명의 문제, 절세 문제를 해결하는 색다른 전략 『지성의 돈되는 부동산 1인법인』. 부동산 1인법인 설립을 통해 부동산 투자 위기를 극복할 수 있도록 도와주는 책이다. 법인을 설립하더라도 운영 방향을 잘못 잡으면 비용은 비용대로 들고, 일은 일대로 많아지는데, 세금을 별로 줄어들지 않는 난감한 경우가 생긴다. 그러므로 법인을 설립한다면 어떻게 해야 하고, 장점은 무엇이고 단점은 무엇인지를 객관적으로 살펴볼 필요가 있다. 저자는 이 책에서 설립부터 활용까지 법인의 핵심적인 운영 내용을 초보자도 이해할 있도록 쉽게 풀어내고자 했다.

저자

지성

출판

잇콘

출판일

2019.01.13