10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?

1. 책의 개요

 

- 책 제목: 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까? 

  - 저자 및 출판사: 김재수(렘군) / 비즈니스북스

  - 평점(10점 만점): 9점 / 10점

 

2. 기억할 만한 것

 - 신도시는 입주 시점이 다가오면 더 오른다는 것, 중소형이 강세를 이끌어 호황기가 되면 중대형도 오른다는 것, 입지 좋은 곳은 더 많이 오른다는 것.

 - 지금 직장에 다니고 있다면 당시의 사장이 자신의 굼을 이루기 위해 당신을 레버리지로 활용하는 것이다.

☞ 레버리지 당하느 사람이 될 것인가, 레버리지 하는 사람이 될 것인가. 

 

 - 부동산으로 부의 시스템을 만드는 방법: 월세로 현금흐름을 만들거나, 전세가를 높여 투자금을 회수한 후 다른 곳에 재ㅜ자 하거나, 매도하여 시세차익을 얻어 더 많은 곳에 투자

 - 일자리를 따라 주거용 부동산이 형성되고, 주거용 부동산을 따라 상권이 형성된다.

 - 어떤 것을 선택할지, 즉 'WHAT'을 고민하는게 아니라 그것이 왜 필요한지 'WHY'를 생각해야 한다.

 - 당연하다며 넘거가지 말고 어린 아이 처럼 궁금한 것들은 적어보라. 아이 같은 질문이 사실은 너무나 좋은 질문이다.

☞ 세상에 불필요한 질문은 절대 없다. 질문을 통해서 발전이 이루어질 수 있다. 모르는 건 창피한게 아니다. 물어보자!

 

 - 당신은 왜 그것(부동산 투자)을 하는가?

 - 세상은 왜 그것(부동산)을 필요로 하는가?

 - 앞으로 그것(부동산)은 어떻게 진화할까?

 

 - 자본주의의 핵심인 화폐의 존재 이유는 교환이다. 만약 화폐의 가치가 계속 올라갈 확률이 높다면 화폐를 가지고 있는게 좋을 것이다. 그 반대라면 화폐가 아닌 대체제를 소유하고 교환을 통해 수익을 내는 것이 좋을 것이다.

☞ 화폐가치는 통화량이 계속해서 늘어남에 따라 떨어질 수 밖에 없다.

 

 - 가격을 보지 말고, 지역을 보라 -> 아파트의 가치를 따지기 전에 지역의 가치를 따져라.

 - 토지의 희소성을 보라 -> 30년이 넘어가면 건물 가격은 감가상각 되어 제로가 되고 땅값만 남는다. 그런데 건물이 감가상각 되는 만큼 토지 가격이 상승한다.

 - 대지 지분이 너무 적은 부동산은 사지 말아야 한다.

☞ 결국 남는 것은 땅의 가치. 

 

 - 내집 마련의 의미를 이해하라 -> 여유가 된다면 내집부터 마련하라. 길게 보면 지금이 가장 저렴하다. 

☞ 맞는 말이긴 하지만.. 그렇게 되면 투자는???

 

- PIR(가구소득 대비 주택가격)을 살피자. PIR이란 주택 가격이 가구의 연간 소득 대비 몇 배인가를 보여주는 지수다. PIR은 비슷한 입지끼리 비교해야 의미가 있다.

 - 너무 긴 기간 올랐다면 조정이나 쉬어가는 기간이 나타날 소지가 높다. 일반적으로 지방은 2~4년, 수도권은 4~6년 정도 상승하는 경향이 있다.

 - 상승하더라도 4년 이내 최저 가격 대비 100% 정도 오르면 보합기를 맞이한다.

 - 중소형 아파트가 가장 먼저 오른다. 주변의 대형 평형, 주상복합 그리고 나홀로 아파트까지 가격이 많이 올랐다면 그 아파트는 고점일 확률이 높다.

 

 - 부동산 하락 신호

   1) 미분양이 증가하기 시작한다

   2) 입지가 좋은 곳에도 청약 경쟁률이 저조해진다

   3) 성수기임에도 구축아파트의 거래가 뜸해진다

   4) 전세가 남아돈다

   5) 앞으로 예정되어 있는 공급이 많다

 

 - 부동산 하향기에 나타나는 패턴

   1) 매매가 하락, 전세가 상승(공급 중단 지역)

   2) 매매가, 전세가 동반 하락(미분양 쌓여 있는 지역)

 

 - 바닥을 다지고 상승하기 전

   1) 미분양 감소

   2) 전세가율 높아짐

 

 - 매수와 매도가 혼재하는 시기

   1) 집을 사기 좋은 시기

   2) 구축 아파트 상승

   3) 매매가. 전세가 상승

 

 - 매매가 하락, 전세가 상승할 때: 매매가가 확실하게 바닥을 다지고 오르는 것을 보고 들어가는 게 좋다

 - 매매가, 전세가 동반 상승: 큰 상승이 아니라면 되도록 사는 것이 좋다

 - 매매가 상승, 전세가 정체: 가수요가 많이 붙어 거품이 끼고 있는 상태

 - 매매가, 전세가 정체: 이전의 모습이 하락 후 보합인 경우가 좋다

☞ 가격 움직임의 전조 현상

 

 - 입지 좋은 구 아파트 > 입지가 안좋은 새 아파트

 - 구도심 투자 기준: 수요 > 공급 > 가격 > 호재 > 정책

☞ 투자 관점에선 입지가 우선!

 

 - 인구 30만 이하 지방 소도시

   1) 네이버 지도 또는 다음 지도에서 지적도를 눌러 색상 확인: 상업지구(분홍색, 보라색) 확인

   2) 택지개발지구 확인: 지도의 노란색 도로, 구도심보다 택지개발지구를 좋아함
   3) 시청의 위치: 도시의 중간쯤 위치

   4) 법원자리: 학구열 높음. 그 수요를 겨냥한 학원이 많음

   5) 시외버스터미널: 터미널 인근에 숙박시설이나 쇼핑몰 같은 편의시설이 자리잡는다
   6) 영화관, 백화점, 대형마트, 아울렛 검색

   7) 학원가 형성된 곳: 학원 검색, 학원의 숫자가 많을 수록 수요가 있다.

   8) 평단가 높은 아파트

 

 - 인구 100만 이상 광역시

   1) 업무 지구가 밀접된 곳은 어디인가

   2) 업무지구를 빠르게 이동할 수 있는 교통이 있는가

   3) 택지개발지구 또는 신도시로 개발한 곳인가

   4) 아파트가 밀접한 곳인가, 주택이 다수인가

   5) 중학교 학군이 좋은가

☞ 도시 규모에 따라 살펴봐야 할 사항들. 임장보고서에 들어가는 내용들이네.

 

 - 아파트 평형별 평단가를 구해라: 우리 동네 아피트의 평형별 평단가와 다른 지역과 비교해보라. 차이가 크다면 둘 중 하나다. 상대 지역이 이상하든지 우리 지역이 이상하든지.

 

3. 책을 읽고 나서

부동산과 부동산 투자에 대해 기본적인 개념을 익히기 좋은 책.

하지만 기준은 많은 독서와 학습을 통해 스스로 맞는 것을 찾아야 할 것이다.

 

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자본주의의 핵심인 화폐의 존재 이유는 교환이다. 만약 화폐의 가치가 계속 올라갈 확률이 높다면 화폐를 가지고 있는게 좋을 것이다. 그 반대라면 화폐가 아닌 대체제를 소유하고 교환을 통해 수익을 내는 것이 좋을 것이다.

현금 흐름을 만들어 낼 수 있는 자산을 형성하자.