부동산 트렌드 2022

1. 책의 개요

  - 책 제목: 부동산 트렌드 2022:하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트

  - 저자 및 출판사: 김경민 / 와이즈맵

  - 평점(10점 만점): 8점 / 10점

 

2. 기억할 만한 것

- 플랫폼은 스스로 일하지 않고 규칙을 만드는 룰세터다.

- 리츠(REITs)는 부동산 자산 및 부동산 자산의 포트폴리오, 부동산 관련 증권을 기초 자산으로 하는 주식회사 형태의 간접투자 기구 입니다. 다수의 주체가 주식을 매수하는 형태로 부동산에 투자를 하며, 전문성을 가진 운용회사가 부동산을 운영해 투자자에게 배당을 지급하는 형태로 이루어집니다.

- 주식을 통해 부동산 자산에 간접적으로 투자할 수 있는 만큼 일반적으로 개인이 취득, 운영하기 어려운 대형 상업용 부동산 자산에 소액으로 투자가 가능하다는 점이 매력적입니다.

- 리츠는 배당가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 합니다.

- 리츠는 일반적인 주식시장이 불안정한 것에 비해 자산가치의 변동성이 적습니다.

- 14개의 상장리츠는 현재 모두 코스피에 상장되어 있어 주식 시장에서 매매가 가능합니다.

☞ 리츠 투자에 관심을 갖게 된 계기

 

- 켄달 스퀘어는 국내에서 유일하게 상장 물류 리츠를 운영.

- '알스퀘어'를 활용하면 상업용 부동산과 오피스 매물을 스캐닝 할 수 있습니다. '리치고'나 '빅밸류' 같은 시세 예측 및 산정 서비스를 이용해 매물의 가격대를 파악해 볼 수도 있습니다.

- '카사코리아'는 블록체인 기반의 부동산 간접투자 플랫폼으로, 건물 지분을 주식처럼 매매하는 서비스를 제공합니다. '위펀딩'처럼 약정 기간에 건물에 소액투자하는 상품 등을 활용하는 것도 방법입니다.

- 주거용 부동산은 '직방' 뿐만 아니라 '호갱노노'를 많이 사용하기도 합니다. 호갱노노는 현재 자신이 보고 있는 아파트 단지를 몇 명이 보고 있는지부터 주변 직장인의 연봉 수준, 대출 한도액, 개발 호재 등 집을 살 때 필요로 하는 정보들을 다양하게 제공하고 있습니다.

☞ 부동산 투자 관련 앱에 대한 간략한 소개를 하고 있으니 알고 있으면 좋을 듯.

 

- 부동산 가격은 이자율과 반대로 작동한다. 앞으로 부동산 시장이 하락세로 돌아서면 3~4년의 장기침체를 각오해야 한다.

☞ 과연 김경민 교수의 예측대로 3~4년의 침체기가 있을지 두고 볼 일. 하지만 투자 관점에선 마냥 기다리지 않아도 저평가 물건을 찾는다면 확신 갖고 고려해보기.

 

- 부동산은 '하방경직성(수요와 공급의 법칙에 의하면 하락해야 할 가격이 어떤 원인으로 인해 내려가지 않는 현상)'이 강한 자산.

- 소유주는 결코 손해를 보면서 팔려고 하지 않는다. 특히 자기 자본이 많이 투입된 경우, 하락 폭이 크더라도 팔지 않고 버틸 가능성이 매우 크다.

☞ 하락장을 버틸 수 있는 체력이 우선.

 

- 향후 매수나 매도 시점을 판단할 때는 거래량이 터지거나 급격히 줄어드는 시점을(가급적 분기별 분석으로) 살펴 봐야 한다. 부동산에 대해 공부하거나 부동산에 투자하려는 사람이라면 가격 등락을 관찰하는 것에 더해 거래량에 대한 이해도 중요하게 여겨야 한다.

- 강남은 전체 시장과 약 1년의 시차를 두고 움직인다. 따라서 강남 부동산에 직접 투자하는 것이 아니더라도, 이를 시장 흐름의 전조를 주는 지표로 생각하고 발빠른 의사 결정에 활용하는 것이 좋다.

- 서울 대표구의 아파트 가격이 상승하면, 그 영향으로 경기도권 인접 시의 아파트 가격은 시차를 두고 함께 상승하지만, 가격 폭은 서울의 상승률에 못 미치는 경우가 대부분.

☞ 투자 시기를 가늠해 볼 수 있는 다양한 지표 중 하나로 활용해 볼 수 있을 듯.

 

- 수요 대비 공급을 짐작하게 도움을 주는 지표 중 하나가 '인구 증감률'이다. 인구증감률은 투자 위험도를 판단한느 데에 중요한 정보를 제공해준다.

- 서울 자체는 인구가 정체되더라도 늘 서울로 들어오고 싶어하는 대기 수요가 있다.

- 일부 지방 광역시에서는 수요 대비 공급 충격이 나타나 가격이 정체 되거나 하락할 가능성이 있다.

- 근래의 서울 아파트 폭등은 물량의 측면 보다는 저금리로 인한 유동성과 섣부른 임대차 3법 도입으로 인한 정책 실패가 더 결정적이었다.

☞ 부동산 가격에 영향을 미치는 요인 중 하나인 수요와 공급에 대한 논리. 서울은 늘 대기 수요가 많다!

 

- 고급 아파트는 한강변을 따라 존재하며, 밴드는 좌우로 확장될 가능성이 크다.

- 강남 오피스 타운과 학원가 주변이 럭셔리 타운이 되고 있다.

- 부동산 가격의 다양한 벼수 중에서도 가장 중요한 것은 외부에서 발생하는 3가지 변수인 '인플레이션', '이자율', '경제성장률'이다.

- 인플레이션이 발생하면 서울시의 아파트 가격이 상승하게 된다. 인플레이션과 부동산 가격의 연관성에 대해 이해하고 큰 흐름 안에서 자신의 의사결정에 활용해 보길 바란다.

- 이자율을 낮추면 유동성이 증가하고 결국 부동산 가격은 올라간다.

- 금리 인상이나 인하와 같은 부동산 외부의 쇼크는 늘 시차를 두고 부동산 시장에 영향을 미친다.

☞ 부동산은 외적 요인에 의해서도 가격이 변동할 수 있다. 특히 화폐가치를 알 수 있는 인플레이션과 금리를 잘 살펴봐야 할 것. 그렇다고 절대적인 요인은 아닐 수 있음도 명심!

 

3. 책을 읽고 나서

부동산 시장과 전망에 대해 학술적(?)으로 접근하고 설명한 책으로 기본적인 이론이나 원리에 대해 조금이나마 알게 되었다. 하지만 너무 이론적으로만 접근해서 당시 초보였던 나에게는 어렵게만 다가온 책. 매년 '부동산 트렌드'를 집필하고 있고 올해 초 '부동산 트렌드 2023'도 읽었었는데 쉽게 다가오진 않았다. 아마 나의 내공이 많이 부족해서 인 듯.

 

4. 1 Message 1 Action

부동산에 대해 공부하거나 부동산에 투자하려는 사람이라면 가격 등락을 관찰하는 것에 더해 거래량에 대한 이해도 중요하게 여겨야 한다.

 

아파트 가격과 더불어 거래량도 같이 확인. 물론 전세 거래도 포함!